Bakıda mənzil almaq getdikcə daha çox ailə üçün ciddi maliyyə probleminə çevrilir. Söhbət təkcə evlərin qiymətindən getmir: mənzil seçərkən ailələr ilkin ödənişi, aylıq ipoteka yükünü, təmir xərclərini və gündəlik yaşayış üçün qalan vəsaiti də nəzərə almalı olurlar. Paytaxtda yeni tikililərlə köhnə mənzillərin qiymətləri arasındakı fərq də alıcıların seçiminə təsir edir.
2026-cı ilin sentyabr ayı üzrə bazar indeksində yeni tikililərdə mənzillərin median qiyməti kvadratmetr üçün 2 850 manat, köhnə tikililərdə isə 2 692 manat göstərilib. Bu rəqəmlər bütün mənzillərin eyni qiymətə satıldığı anlamına gəlmir. Onlar bazarın ümumi vəziyyətini qiymətləndirmək üçün istifadə olunan göstəricilərdir.
Bəs bu qiymətlər adi ailə üçün nə deməkdir? Bakıda 50, 70, 100 kvadratmetrlik mənzil almaq üçün nə qədər pul lazımdır?
Qiymətlər niyə bahalaşır?
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) 2026-cı ilin sentyabr ayı üzrə indeksinə əsasən, yeni tikililərdə mənzillərin median qiyməti dekabr 2025-ci ildəki baza göstəricisi ilə müqayisədə 8 faiz, köhnə tikililərdə isə 6,8 faiz artıb. Avqustla müqayisədə aylıq artım müvafiq olaraq 2,8 və 2,5 faiz təşkil edib.
Bu rəqəmlər bazarda bahalaşmanın davam etdiyini göstərir. Ancaq qiymət artımının səbəblərini yalnız satıcıların daha çox pul qazanmaq istəyi ilə izah etmək düzgün olmaz. Mənzilin yerləşdiyi ərazi, nəqliyyat imkanları, binanın yaşı, təmir vəziyyəti, sənədləşmə və ətraf infrastruktur qiymətə təsir edən əsas amillərdəndir.
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) açıqladığı təhlillərdə də qiymət fərqlərinin rayonlardan, tələb və təklif nisbətindən, tikilinin növündən və alıcı davranışından asılı olduğu vurğulanır. Cəmiyyətin məlumatına görə, 2026-cı ilin sentyabrında Bakının bütün inzibati rayonlarında mənzillərin qiymətləri əvvəlki ilin göstəriciləri ilə müqayisədə artıb.
Bazarda ərazi amili xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Mərkəzə, iş yerlərinə, məktəblərə və ictimai nəqliyyata yaxın mənzillər alıcılar üçün daha cəlbedici ola bilər. Daha münasib qiymət axtaran ailələr isə şəhərin kənar ərazilərinə və Abşeron istiqamətinə üz tuturlar. Lakin burada da nəqliyyata sərf olunan vaxt və gündəlik yol xərcləri nəzərə alınmalıdır.
Digər mühüm məsələ mənzilin ilkin qiyməti ilə onun alıcıya başa gələn yekun dəyəri arasındakı fərqdir. Təmirə ehtiyacı olan köhnə mənzil daha ucuz görünə bilər, amma təmir xərcləri bu üstünlüyü azalda bilər. Yeni tikilidə isə binanın istismara hazırlığı, sənədlər və əlavə ödənişlər ayrıca yoxlanmalıdır.
50, 70 və 100 kvadratmetrlik mənzillər neçəyə başa gəlir?
Sentyabr ayının median qiymətlərini əsas götürsək, mənzilin sahəsi böyüdükcə alıcının qarşılaşdığı maliyyə yükü də kəskin artır.
Hesablamalar 2026-cı ilin sentyabr median qiymətləri əsasında aparılıb. Bunlar konkret mənzillərin elan və ya satış qiymətləri deyil, təxmini dəyər hesablamalarıdır.
| Mənzilin sahəsi | Yeni tikili | Köhnə tikili |
|---|---|---|
| 50 m² | 142 500 AZN | 134 600 AZN |
| 70 m² | 199 500 AZN | 188 440 AZN |
| 100 m² | 285 000 AZN | 269 200 AZN |
Bu hesablamalar göstərir ki, median qiymətlərlə 50 kvadratmetrlik yeni tikili mənzil almaq üçün təxminən 142,5 min manat, 100 kvadratmetrlik mənzil üçün isə 285 min manat tələb olunur. Köhnə tikililərdə də məbləğlər çox yüksəkdir.
Üstəlik, mənzilə sahib olmaq üçün bütün ailələr yalnız satış qiymətini ödəməklə kifayətlənə bilmirlər. Təmir, mebel, məişət texnikası, sənədləşmə və köç xərcləri də ümumi büdcəyə əlavə olunur.
İpoteka ailənin büdcəsinə nə qədər yük gətirir?
Mənzil almaq istəyən, lakin bütün məbləği birdəfəlik ödəyə bilməyən ailələr üçün ipoteka əsas seçimlərdən biridir. Ancaq kreditin mövcudluğu mənzilin hər kəs üçün əlçatan olması demək deyil.
İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun açıqladığı şərtlərə görə, adi ipoteka kreditinin maksimal məbləği 150 min manat, müddəti 25 il, illik faiz dərəcəsi isə zəmanətsiz kreditlər üzrə maksimum 8 faizdir. Minimum ilkin ödəniş 15 faiz təşkil edir. Güzəştli ipoteka üçün ayrıca şərtlər tətbiq olunur.
Aşağıdakı nümunə adi ipoteka üzrə 8 faiz illik faiz dərəcəsi və 25 illik müddət fərziyyəsi ilə hesablanıb:
50 m² mənzil üçün təxmini ipoteka hesabı
Yeni tikili – 142 500 AZN
İlkin ödəniş (15%): 21 375 AZN
Kredit: 121 125 AZN
Aylıq ödəniş ≈ 935 AZN
Köhnə tikili -134 600 AZN
İlkin ödəniş (15%): 20 190 AZN
Kredit: 114 410 AZN
Aylıq ödəniş ≈ 883 AZN
Hesablamaya sığorta, qiymətləndirmə, digər rəsmiləşdirmə xərcləri və dəyişə bilən bank şərtləri daxil deyil. Kreditin təsdiqi gəlirə, əmlaka və digər tələblərə bağlıdır. Bu rəqəmlər ailənin qarşısında duran əsas sualı ortaya çıxarır: ilkin ödənişi toplamaqla yanaşı, hər ay 900 manata yaxın kredit ödənişini etmək mümkündürmü?
70 və 100 kvadratmetrlik mənzillərdə isə məsələ daha mürəkkəbdir. Çünki adi ipotekanın 150 min manatlıq limitini nəzərə aldıqda, qiymətin qalan hissəsi üçün daha böyük şəxsi vəsait tələb olunur. Məsələn, 70 kvadratmetrlik yeni tikilinin 199 500 manatlıq təxmini dəyəri ilə 150 min manatlıq kredit limiti arasında 49 500 manat fərq var. Bu, digər xərclər nəzərə alınmadan hesablanır.
Daşınmaz əmlak üzrə ekspertlərin fikrincə, tikinti üçün yararlı torpaq sahələrinin azalması, köhnə və qəzalı binaların sökülməsi zamanı yaranan əlavə xərclər, eləcə də tikinti layihələrinə qoyulan investisiyaların qiymətlərə təsir edir. Həmçinin torpaq, enerji, tikinti materialları və işçi qüvvəsi xərclərinin bahalaşmasını mənzil qiymətlərinin yüksəlməsinə təsir edən amillər sırasında göstərib.
Bu fikirlərdən çıxan nəticə odur ki, mənzil bazarındakı bahalaşmanı yalnız bir səbəblə izah etmək olmaz. Torpağın qiyməti, tikinti xərcləri, tələbat, ərazinin cəlbediciliyi və alıcıların maliyyə imkanları birlikdə bazarın istiqamətini müəyyənləşdirir.
Ailələr hansı seçim qarşısında qalır?
Mənzil qiymətləri ilə ailələrin gəlirləri arasındakı fərq böyüdükcə alıcılar seçimlərini dəyişməyə məcbur olurlar. Bəzi ailələr daha kiçik sahəli mənzil alır, bəziləri mərkəzdən kənara köçür, digərləri isə mənzil almaq qərarını təxirə salaraq kirayədə qalmağa üstünlük verir.
Kirayə bazarında da yük az deyil. Sentyabrda mütəxəsis hesabatına əsasən, yeni tikili mənzillərdə median aylıq kirayə haqqı 1 000 manat, köhnə tikililərdə isə 700 manat olub. Beləliklə, ailə mənzil almaq üçün ilkin ödəniş toplayana qədər də əhəmiyyətli məbləği kirayəyə sərf edə bilər.
Bakıda mənzil bazarının sentyabr göstəriciləri yeni və köhnə tikililərdə qiymətlərin artdığını göstərir. Lakin bazar indeksləri hər mənzilin eyni qiymətə satıldığı anlamına gəlmir; konkret dəyər ərazidən, binadan, təmirdən və sənədlərdən asılıdır.
Ailə üçün əsas meyar yalnız mənzili almağa çatacaq pulun olması deyil. İlkin ödənişdən sonra gündəlik xərcləri qarşılamaq, kredit ödənişini davam etdirmək və gözlənilməz vəziyyətlər üçün ehtiyat saxlamaq da vacibdir.
Samir Abdulla
