Azərbaycanda ipoteka şərtləri ilə bağlı narazılıqlar getdikcə artır. Maraqlıdır ki, bu narazılıqlar tikinti sektorunun aktiv olduğu bir dövrdə daha da güclənir.
Statistik göstəricilər göstərir ki, ölkədə və xüsusilə Bakıda mənzil tikintisi genişlənir, lakin bu, mənzil əlçatanlığını təmin etmir.
Rəsmi məlumatlara görə, 2025-ci ildə Azərbaycanda 35 390 mənzil istifadəyə verilib ki, bu da əvvəlki illə müqayisədə təxminən 76% artım deməkdir. Ümumi yaşayış sahəsi 4,6 milyon kvadratmetrə çatıb, özəl sektorun payı artıb, dövlət tikintisi isə azalıb. Bu, tikinti sektorunun aktiv olduğunu göstərir. Digər tərəfdən, 2025-ci ildə mənzil qiymətləri 12,2% artıb. Bakıda orta kvadratmetr qiyməti 1900–2000 AZN civarındadır. Yəni tikinti artsa da, qiymətlər paralel olaraq yüksəlir.
Bakıda mənzil tikintisi necə gedir?
Ekspertlərə görə, paytaxtda tikinti prosesi intensiv şəkildə davam edir. Yeni binalar həm boş sahələrdə, həm də köhnə yaşayış fondunun yerində tikilir. Tikinti daha çox şəhər kənarlarına doğru genişlənir. Mərkəzdə torpaq məhdudluğu səbəbindən layihələr azalır.
Əmlak bazarı üzrə ekspertlərin fikrincə, Azərbaycanda adambaşına düşən mənzil sahəsi 21–22 kvadratmetrdir. Bu göstərici region ölkələrindən aşağıdır. Ölkədə əlavə 95–100 milyon kvadratmetr yaşayış sahəsinə ehtiyac var.
Mövcud temp ilə bu ehtiyacın ödənməsi təxminən 40 il çəkə bilər. Bu isə onu göstərir ki, tikinti çox görünsə də, real ehtiyac hələ tam qarşılanmır.
Problem nədədir?
Tikinti var, amma sosial balans yoxdur.
İqtisadçılar qeyd edir ki, bazarda daha çox orta və yüksək seqment tikilir. Aşağı büdcəli mənzil təklifi zəifdir. Bu isə ipoteka ilə ev almaq istəyən orta təbəqə üçün seçimləri məhdudlaşdırır.
Ekspertlərin fikrincə, ipoteka tələbi artırdıqca bazarda qiymətlər də yüksəlir. Satıcılar bunu nəzərə alaraq qiymətləri aşağı salmır. Yəni ipoteka bir tərəfdən əlçatanlıq yaradır, digər tərəfdən qiymətləri bahalaşdırır.
Bundan başqa investisiya məqsədli alıcılar bazarı sıxır. Daşınmaz əmlak Azərbaycanda ən populyar investisiya alətlərindən biridir. Bəzi şəxslər bir neçə mənzil alır, bu isə real ehtiyac üçün alanların imkanlarını azaldır.
Həmçinin köhnə mənzil fondun yenilənməsi bazarı dəyişir. Bakıda köhnə binaların sökülərək yeniləri ilə əvəz olunması tikinti həcmini artırır, amma eyni zamanda qiymətləri də yüksəldir.
Ortaya belə bir paradoks çıxır: Tikinti artır, amma əlçatanlıq azalmır, əksinə çətinləşir.
Bu, bir sıra səbəblərlə bağlıdır: Qiymət artımı tikinti artımını üstələyir, ipoteka şərtləri sərtdir, sosial mənzil payı azdır.
Ekspertlər çıxış yolu kimi sosial mənzil layihələrinin artırılmasını göstərirlər. Dövlət yalnız tikintini deyil, əlçatan seqmenti genişləndirməlidir. Həmçinin ipoteka limitlərinin artırılması vacibdir. Hazırkı limitlər (100–150 min AZN) bazar qiymətlərinə uyğun gəlmir. Kommersiya ipotekasında dövlət dəstəyi genişləndirilməlidir.
Bununla yanaşı investisiya məqsədli alışlara nəzarət gücləndirilməlidir. Vergi və ya digər mexanizmlərlə bazarda süni tələbat azaldıla bilər. Bütün yükün Bakıya düşməsi də qiymətləri artırır, alternativləri azaldır. Regionlarda iş və infrastruktur artarsa, mənzil təzyiqi də azalacaq.
Bakıda və ümumilikdə Azərbaycanda tikinti sektorunda artım müşahidə olunsa da, bu artım sosial baxımdan balanslı deyil. Rəqəmlər göstərir ki, problem tikintinin azlığında deyil, onun strukturunda və maliyyə əlçatanlığındadır.
Əgər ipoteka sistemi və mənzil siyasəti daha inklüziv formada yenilənməzsə, yaxın illərdə bu sahə sosial narazılığın əsas mənbələrindən birinə çevrilə bilər.
Sunay AYDIN
