Bakıda mənzil bazarında bahalaşma davam edir. Sentyabr ayının nəticələri göstərir ki, xüsusilə yeni tikililərdə qiymət artımı artıq diqqətçəkən həddə çatıb. Yeni tikili mənzillərin orta qiyməti bir il ərzində 14,3 faiz artıb. Ayrı-ayrı rayonlarda artım daha yüksək olub: Səbaildə 22 faiz, Yasamalda 20,6 faiz, Xətaidə 19 faiz, Nəsimidə isə 17,8 faiz təşkil edib. Köhnə tikililərdə də artım davam edir.
Bəs əsas sual budur: mənzillərin qiyməti niyə artır və bu qiymətləri kim ödəyir?
Mənzil bazarında nə baş verir?
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının sentyabr göstəricilərinə görə, yeni tikililərdə median qiymət 2 850 manat/m²-ə çatıb. Median mənzil sahəsi 95 kvadratmetr, median satış qiyməti isə 271 min manat olub. Avqustla müqayisədə yeni tikililərdə qiymət 2,8 faiz artıb.
Bu rəqəm bazardakı dəyişiklikləri daha aydın göstərir. Məsələn, 95 kvadratmetrlik mənzilin qiyməti 271 min manatdırsa, söhbət artıq orta gəlirli ailənin adi yığım hesabına asanlıqla əldə edə biləcəyi əmlakdan getmir.
Digər tərəfdən, bazarda qiymət artımı təkcə yeni tikililərlə məhdudlaşmır. İyul ayında AQP-nin məlumatında yeni tikililərin median qiyməti 2 813 manat/m², köhnə tikililərin median qiyməti isə 2 617 manat/m² idi. Həmin dövrdə yeni tikililərin satış müddəti 11–15 gün, köhnə tikililərin isə 16–23 gün göstərilirdi. Bu, bazarda müəyyən tələb və likvidliyin qorunduğunu göstərirdi.
Qiymətləri nə qaldırır?
Burada bir neçə amil eyni vaxtda işləyir.
İlk növbədə, torpaq və tikinti xərcləri mənzil qiymətinə təsir edir. Yeni layihələrin yerləşdiyi ərazi, nəqliyyat əlçatanlığı, infrastruktur, tikinti keyfiyyəti və yaşayış komplekslərinin əlavə imkanları da qiyməti dəyişir. AQC-nin sentyabr təhlilində məhz bu amillər və müasir mənzillərə artan tələbat qiymət artımının səbəbləri arasında göstərilib.
İkincisi, bazarda torpaq qiymətlərinin özündə də artım müşahidə olunur. AQP-nin iyul hesabatında torpaq seqmentinin indeksinin ilin əvvəli ilə müqayisədə 22,8 faiz yüksəldiyi göstərilirdi. Bu isə yeni layihələrin maya dəyərinə təzyiq yaradan amillərdən biridir.
Üçüncüsü, alıcı tələbi tamamilə yox olmayıb. Əksinə, bəzi seqmentlərdə mənzil kifayət qədər tez satılır. Deməli, yüksək qiymətlərə baxmayaraq bazarda alıcılıq qabiliyyəti olan müəyyən qrup qalır.
Bəs maaşlar mənzil qiymətinə çatırmı?
Ən maraqlı məqam məhz buradadır.
Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2026-cı ilin yanvar-iyul aylarında ölkədə orta aylıq nominal əməkhaqqı 1 176,7 manat olub və illik ifadədə 7,2 faiz artıb. Eyni dövrdə istehlak qiymətləri 5,7 faiz yüksəlib. Yəni orta əməkhaqqının artımı var, amma mənzil bazarında yeni tikililər üzrə qeydə alınan 14,3 faizlik illik artımdan xeyli aşağıdır. Bu, çox vacib fərq yaradır: mənzilin qiyməti gəlirdən daha sürətlə artırsa, orta gəlirli ailənin mənzil almaq üçün yığım müddəti uzanır.
271 min manatlıq median qiymət də bunu göstərir. Orta əməkhaqqı 1 176,7 manat olduğu halda, söhbət təxminən 230 aylıq orta əməkhaqqına bərabər məbləğdən gedir. Təbii ki, bu sadə müqayisədir: insan bütün maaşını mənzilə yönəldə bilməz, ailə gəliri, ilkin ödəniş, ipoteka və digər maliyyə mənbələri hesablamanı dəyişir.
Deməli, mənzilləri kim alır?
Bazarın bütün alıcılarının eyni gəlir qrupundan olduğunu söyləmək düzgün olmaz.
Burada bir neçə qrup var: yüksək gəlirli ailələr, əvvəlki mənzilini satıb daha yaxşı ev alanlar, ipotekadan istifadə edənlər, biznes gəliri olan şəxslər, xaricdə və ya ölkə daxilində əlavə gəlir əldə edənlər və investisiya məqsədilə əmlak alanlar.
İpoteka da bazardakı tələbin mühüm kanallarından biridir. Mənzil alıcılarının maliyyələşmə imkanları genişləndikcə qiyməti yüksək olan əmlaka çıxış da mümkün olur. Mənzil və digər daşınmaz əmlak üzrə qeydiyyatların yüksək qalması da bazarda əməliyyatların tam dayanmadığını göstərir. 2026-cı ilin ilk səkkiz ayında ölkədə 237 785 daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınıb.
2027-də qiymətləri nə müəyyən edəcək?
Gələn il üçün mənzil bazarında əsas məsələ təkcə “qiymətlər artacaq, ya yox?” sualı olmayacaq. Daha vacib olan artımın sürətidir.
Burada ən azı beş amil izlənməlidir:
Birincisi – gəlirlər. Əməkhaqqı və əhalinin gəlirləri mənzil qiymətlərinə yaxın templə artarsa, alıcılıq qabiliyyəti daha yaxşı qoruna bilər.
İkincisi – tikinti və torpaq xərcləri. Torpağın və tikinti materiallarının bahalaşması yeni mənzillərin maya dəyərinə təsir edə bilər.
Üçüncüsü – ipoteka. Kredit imkanlarının genişlənməsi tələbi, şərtlərin sərtləşməsi isə əksinə, alıcıların imkanlarını məhdudlaşdıra bilər.
Dördüncüsü – yeni mənzil təklifi. Bazara nə qədər yeni layihənin çıxacağı qiymətlərin formalaşmasında mühüm rol oynayacaq.
Beşincisi – alıcının davranışı. Qiymətlər sürətlə yüksəldikcə alıcı daha kiçik sahəyə, şəhərin kənarına və ya köhnə tikiliyə yönələ bilər.
Beləliklə, Bakıda mənzil bazarında hazırkı mənzərə sadəcə “evlər bahalaşır” cümləsi ilə izah olunmur. Qiymətlər yüksəlir, amma bazarın bütün alıcıları bu artımı eyni şəkildə qarşılaya bilmir.
Əsas məsələ bundan sonra mənzil qiymətləri ilə gəlirlər arasındakı fərqin necə dəyişəcəyidir. Əgər qiymətlər gəlirlərdən daha sürətlə artmağa davam edərsə, bazarda alıcının seçimi dəyişə bilər: daha kiçik mənzil, daha ucuz rayon, daha uzunmüddətli kredit və ya mənzil almaq qərarını təxirə salmaq.
Ona görə də 2027-ci ilin Bakı daşınmaz əmlak bazarında əsas sual “mənzillər bahalaşacaqmı?” deyil, “bu qiymətləri neçə nəfər ödəyə biləcək?” olacaq.
Samir Abdulla
