Bakıda köhnə binalarda yaşayan minlərlə ailə üçün eyni sual illərdir aktual olaraq qalır: evimiz söküləcəkmi, nə vaxt söküləcək və əvəzində nə veriləcək?
Azpost.info bildirir ki, paytaxtda sovet dövründən qalan “Xruşşovka”, “Stalinka”, “Brejnevka”, “Leninqrad” və digər layihəli binaların bir hissəsi artıq istismar müddətini başa vurub. Bəzi binalar texniki baxımdan yararsız vəziyyətə düşüb, digərləri isə şəhərin yeni baş planında yenidən qurulması nəzərdə tutulan ərazilərdə yerləşir.
Lakin bütün köhnə binaların eyni vaxtda sökülməsi gözlənilmir. Ekspertlərin açıqlamalarından görünür ki, proses uzun illərə yayıla biləcək mərhələli yenilənmə formatında gedəcək.
Bakıda köhnə bina fondu nə qədər böyükdür?
Dövlət Statistika Komitəsinin aktual məlumat bazasında mənzil fondu üzrə statistika 2025-ci ilə qədər təqdim olunur. Burada şəhər və kənd yerləri üzrə mənzil fondunun sahəsi, dövlət və qeyri-dövlət mənzil fondunun göstəriciləri, həmçinin yaşayış binalarının sayı ayrıca uçota alınır.
Lakin rəsmi statistikada “Bakıda sökülməli köhnə binaların sayı” ayrıca göstərici kimi təqdim edilmir. Bu da vacib məqamdır: mediada səslənən müxtəlif rəqəmləri bütün köhnə bina fonduna aid etmək düzgün deyil.
Bakının 12 rayonunun hamısında sovet dövründən qalan tikililər mövcuddur. Əmlak ekspertlərinin fikrincə, “Xruşşovka”, “Brejnevka”, “Stalinka”, Lenin və Alman layihəli binalar mərhələli şəkildə yenilənməlidir. Onun sözlərinə görə, bu tikililərin bir hissəsinin nəzərdə tutulan istismar müddəti artıq başa çatıb.
Hansı binalar daha əvvəl sökülə bilər?
Burada əsas meyar binanın sadəcə “köhnə” olması deyil.
Söküntü üçün bir neçə amil ön plana çıxır:
-binanın texniki və təhlükəsizlik vəziyyəti;
-istismar müddətinin başa çatması;
-binanın qəzalı və ya yararsız vəziyyətdə olması;
-ərazinin şəhərsalma planına düşməsi;
-həmin ərazidə yeni infrastruktur və yenidənqurma layihəsinin nəzərdə tutulması;
-investorun layihəni həyata keçirmək imkanları.
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Oruc bildirib ki, 2026-cı ildə Bakının Binəqədi, Yasamal və Nəsimi rayonlarının müəyyən ərazilərində söküntü işlərinin aparılması nəzərdə tutulur. Onun sözlərinə görə, köhnə binaların hamısı eyni vaxtda sökülməyəcək, proses əsasən qəzalı və yararsız tikililəri əhatə edəcək.
Ekspertin açıqlamasında Yasamalda “Sovetski” ərazisinin qalan hissəsi, Dağlıq küçəsi, Təzəpir ətrafı və bir sıra digər ərazilər; Nəsimidə Cəlil Məmmədquluzadə küçəsi və ətrafı, eləcə də bəzi mərkəzi küçələr; Binəqədidə isə 8-ci mikrorayon və Biləcəri qəsəbəsinin bəzi binaları qeyd olunur.
Bu isə bir daha göstərir ki, “köhnə binada yaşayıram” avtomatik olaraq “evim yaxın vaxtlarda söküləcək” demək deyil.
Köhnə tikililərin qiyməti niyə hələ də artır?
Burada maraqlı paradoks yaranır.
Bir tərəfdən köhnə binaların gələcəkdə sökülməsi gözlənilir, digər tərəfdən həmin mənzillərin qiyməti artır.
Təhlillərə görə, Bakıda köhnə tikililərin median qiyməti 2 610 manat/m² olub. Dekabr 2025 ilə müqayisədə bu seqmentdə artım 3,6 faiz təşkil edib. Köhnə tikililərin satışı orta hesabla 60-80 gün çəkir və bu seqmentdə qiymət endirimi adətən 5-6 faiz civarındadır.
Mərkəzi rayonlarda qiymətlər daha yüksəkdir. Köhnə tikililər üzrə median qiymət Nərimanovda 3 000, Yasamalda 2 923, Səbaildə 2 914, Nəsimidə isə 2 750 manat/m² göstərilir. Bunun əsas səbəblərindən biri ərazinin özüdür. Köhnə bina sökülsə belə, onun yerləşdiyi torpaq sahəsi şəhərin mərkəzində qalır. Metroya, universitetlərə, biznes mərkəzlərinə və əsas nəqliyyat xətlərinə yaxın mənzillər buna görə alıcı üçün cəlbedici olaraq qalır.
Söküntü xəbərləri qiymətləri daha da qaldıra bilər
Əmlak bazarında başqa bir faktor da var.
Söküləcəyi gözlənilən binalarda mənzil alan bəzi şəxslər bunu yalnız yaşayış üçün deyil, gələcəkdə daha böyük və yeni mənzil əldə etmək imkanı kimi qiymətləndirirlər.
Bu səbəbdən “söküntü gözləntisi” müəyyən ərazilərdə mənzil qiymətlərini aşağı salmaq əvəzinə, əksinə, yüksəldə bilər.
2026-cı ildə bəzi beşmərtəbəli köhnə binalarda ipoteka imkanlarının məhdud olmasına baxmayaraq qiymətlərin yüksək qalması da bu marağı göstərir. Mərkəzi rayonlarda köhnə tikililərin qiyməti 4-5 min manat/m² səviyyəsinə çata bilir.
Əsas problem: sakinlərə nə veriləcək?
Köhnə binanın sökülməsi məsələsində sakin üçün ən vacib sual binanın sökülüb-sökülməməsi deyil.
Əsas sual budur: “Mənzilimin müqabilində mənə nə veriləcək?”
Praktikada söküntü müxtəlif formalarda həyata keçirilə bilər. Bəzi ərazilərdə investor yeni bina tikərək sakinlərə yeni mənzil təklif edir. Digər hallarda isə sakinlərə kompensasiya ödənilməsi və ərazidən köçürülməsi mümkündür.
Ekspertlər bildirir ki, bütün ərazilərdə sökülən binaların yerində mütləq yeni yaşayış kompleksi tikilməsi nəzərdə tutulmur. Bəzi hallarda sakinlərə kompensasiya verilərək ərazi boşaldılır, başqa layihələrdə isə yeni binaların inşası planlaşdırılır. Bu səbəbdən ev sahibinin əldə edəcəyi nəticə konkret layihənin şərtlərindən asılı olacaq.
Ekspertlərin proqnozu: köhnə binaların dövrü başa çatır
Sovet dövründə tikilmiş əsas bina tiplərinin hamısının zamanla yenilənməsi gözlənilir. Lakin bu, bütün binaların yaxın illərdə söküləcəyi anlamına gəlmir. Ekspertlər vurğulayır ki, proses birdən-birə həyata keçirilə bilməz. Bakı şəhərinin baş planında söküntü və yenidənqurma nəzərdə tutulan ərazilərin müəyyənləşdirilməsi, qiymətləndirmə, investisiya və sakinlərlə razılaşma kimi mərhələlər tələb olunur.
Digər tərəfdən, bütün sovet binalarını eyni kateqoriyaya salmaq da düzgün deyil. Məsələn, 1980-ci illərdə tikilmiş bəzi kooperativ binaların və “Leninqrad”, “Kiyev” layihələrinin hamısının dərhal sökülməsinə ehtiyac olmadığını bildirib. Daha köhnə və texniki baxımdan problemli “Xruşşovka” tipli binaların prioritet olması daha real görünür.
Bakı bir neçə ilə tamamilə dəyişəcək?
Bəli, dəyişəcək, amma bu prosesin sürətli olmayacağı daha real ssenaridir.
Bakının köhnə bina fondunun miqyası böyükdür. Üstəlik, söküntü təkcə binanın dağıdılması deyil. Bunun arxasında torpaq məsələsi, mülkiyyət hüquqları, kompensasiya, yeni yaşayış sahələrinin yaradılması, kommunikasiyaların yenilənməsi, nəqliyyat və sosial infrastruktur dayanır.
Bu səbəbdən ekspertlərin açıqlamalarından çıxan ümumi nəticə belədir: Köhnə binaların sökülməsi qaçılmaz tendensiyadır, amma konkret binanın nə vaxt söküləcəyi yalnız onun yaşına əsasən müəyyən edilmir.
Köhnə binada yaşayan nə etməlidir?
Əgər mənziliniz köhnə binadadırsa, yalnız sosial şəbəkələrdə yayılan “bu bina söküləcək” xəbərlərinə əsaslanmaq risklidir.
İlk növbədə:
- Binanın qəzalı və ya yararsız kimi rəsmi statusunun olub-olmadığını;
- Ərazinin şəhərsalma və yenidənqurma planlarına düşüb-düşmədiyini;
- Söküntü layihəsinin investorunun kim olduğunu;
- Sakinlərə kompensasiya və ya yeni mənzil təklifinin hansı şərtlərlə veriləcəyini;
- Mənzilin çıxarış və digər hüquqi sənədlərinin vəziyyətini araşdırmaq lazımdır.
Çünki eyni küçədə yerləşən iki köhnə binanın taleyi belə fərqli ola bilər.
Bakıda köhnə binaların sökülməsi artıq gələcəyin mücərrəd planı deyil – proses müxtəlif ərazilərdə mərhələli şəkildə gedir və yeni layihələr də gündəmə gəlir. 2026-cı ildə də paytaxtın ayrı-ayrı rayonlarında söküntü layihələri açıqlanıb.
Amma “Bakıda bütün köhnə binalar söküləcək” fikrini “bütün mənzillər yaxın zamanda söküləcək” kimi başa düşmək olmaz.
Daha real mənzərə budur: qəzalı, istismar müddəti bitmiş və şəhərsalma baxımından yenilənməsi nəzərdə tutulan binalar mərhələli şəkildə sıradan çıxarılacaq.
Bu proses sürətləndikcə köhnə binada yaşayanlar üçün mənzilin yalnız bugünkü bazar qiyməti deyil, söküntü zamanı hüquqi statusu və kompensasiya şərtləri də getdikcə daha böyük əhəmiyyət daşıyacaq.
Başqa sözlə, Bakının köhnə binalarında yaşayanlar üçün əsas sual artıq “bina köhnədirmi?” deyil.
Əsas sual budur: həmin bina şəhərin gələcək planında harada dayanır?
S. Abdulla
