Bakıda mənzil almaq istəyənlər üçün əsas sual dəyişmir: indi ev almaq sərfəlidir, yoxsa qiymətlərin düşməsini gözləmək lazımdır?
Bazardakı mövcud meyillər yaxın gələcəkdə mənzillərin kəskin ucuzlaşacağına dair əsaslı gözlənti olmadığını, qiymət artımının isə davam edə biləcəyini göstərir. Bununla belə, bütün ərazilərdə və mənzil kateqoriyalarında eyni dinamikanın müşahidə olunacağını demək olmaz.
Mənzil almaq qərarı verənlər üçün təkcə qiymətlərin istiqaməti deyil, ailə büdcəsi, ipoteka şərtləri, binanın keyfiyyəti və evin yerləşdiyi ərazi də həlledicidir. Bəzən daha ucuz mənzil seçmək sonradan nəqliyyat, təmir və kommunal xərclərini artırır.
Bakıda mənzil qiymətləri niyə ucuzlaşmır?
Paytaxtın daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin tədricən artması ilə bağlı məlumatlar yayılır. Xüsusilə mərkəzi və mərkəzə yaxın ərazilərdə yerləşən mənzillər alıcıların diqqətini cəlb edir. Səbail, Yasamal və Nəsimi kimi rayonlarda yerləşmə, nəqliyyat imkanları və xidmətlərə yaxınlıq qiymətlərə təsir edən amillərdəndir.
Qiymətlərin gələcək istiqamətini müəyyənləşdirən amillər arasında tikinti xərcləri, yeni mənzil təklifi, əhalinin alıcılıq qabiliyyəti, ipoteka imkanları və kirayə bazarındakı tələb də var. Bununla belə, qiymətlərin artması bütün mənzillərin eyni dərəcədə bahalaşması demək deyil. Binanın yaşı, təmir vəziyyəti, sənədləri, mərtəbəsi və yerləşdiyi küçə belə qiymətdə ciddi fərq yarada bilər.
Mənzil qiymətlərinin orta əməkhaqqına nisbətinin yüksək olması da bazarın əsas problemlərindən biridir. Əgər ailənin gəliri mənzil qiymətlərinin artım tempinə çatmırsa, ilkin ödəniş toplamaq və kredit yükünü qarşılamaq daha çətin olur.
Ev almaq üçün qiymətlərin düşməsini gözləməyə dəyərmi?
Mənzil almağı planlaşdıranların ən çox düşündüyü məsələlərdən biri alış vaxtıdır. Qiymətlərin ucuzlaşmasını gözləmək müəyyən hallarda sərfəli ola bilər. Lakin bazarda ümumi qiymət enişi baş vermədən gözləmək alıcının daha yüksək qiymətlə üzləşməsinə də səbəb ola bilər.
Burada üç məqama diqqət yetirmək vacibdir:
–Satıcının qiymətdə güzəştə hazır olması. Bazarda satış müddəti uzanan mənzillər üzrə danışıqlar aparmaq və endirim əldə etmək mümkün ola bilər.
–Mənzilin real dəyəri. Eyni ərazidə oxşar mənzillərin qiymətlərini müqayisə etmək, elan qiyməti ilə faktiki satış qiymətini fərqləndirmək lazımdır.
–Aylıq ödəniş imkanları. İpoteka ilə ev alan şəxs yalnız ilkin ödənişi deyil, kreditin aylıq yükünü, sığorta və digər əlavə xərcləri də hesablamalıdır.
Yay aylarında bazar aktivliyinin azalması bəzi satıcılarla daha rahat danışıq aparmağa imkan verə bilər. Ancaq bu, bütün mənzillərin yayda ucuzlaşdığı və ya payızda mütləq bahalaşdığı anlamına gəlmir. Mövsümi dəyişikliklər əraziyə və mənzilin xüsusiyyətlərinə görə fərqlənir.
Yeni tikilidən ev almaq nə vaxt daha sərfəli ola bilər?
Yeni tikilidən mənzil almağı düşünənlər üçün tikintinin hansı mərhələdə olması xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Bünövrə mərhələsində və ya tikintinin ilkin dövründə təklif olunan mənzillərin qiyməti hazır mənzillərdən aşağı ola bilər. Lakin belə seçim daha yüksək risk də yaradır. Tikintinin gecikməsi, şirkətin maliyyə problemləri, layihədə dəyişikliklər və sənədləşmə ilə bağlı çətinliklər alıcının planlarını poza bilər.
Binanın tikintisi başa çatdıqdan sonra mənzilin qiymətinin mütləq 30–40% artacağına zəmanət yoxdur. Buna görə ilkin mərhələdə alınan mənzilin sərfəliliyini qiymət fərqi ilə yanaşı, tikinti şirkətinin etibarlılığı, müqavilə şərtləri və layihənin hüquqi statusu əsasında qiymətləndirmək lazımdır.
Alıcılar müqaviləni imzalamazdan əvvəl mənzilin gələcəkdə çıxarışla təmin olunması imkanlarını və tikinti sənədlərini də yoxlamalıdırlar.
Bakının hansı ərazilərində ev almaq daha məqsədəuyğundur?
Ən uyğun ərazi alıcının büdcəsindən, iş yerindən, ailə tərkibindən və mənzili hansı məqsədlə alacağından asılıdır.
Yüksək büdcə: Səbail, Nəsimi və Nərimanov
Mərkəzə yaxınlıq, inkişaf etmiş xidmət infrastrukturu və kirayə tələbi bu ərazilərin üstünlükləri sırasındadır. Əsas çatışmazlıq yüksək alış qiymətidir. İnvestisiya məqsədilə ev alanlar mümkün kirayə gəlirini və bütün saxlanma xərclərini əvvəlcədən hesablamalıdırlar.
Orta büdcə: Yasamal, Əhmədli və Nizami rayonu
Bu ərazilərdə metroya, məktəblərə, mağazalara və digər gündəlik xidmətlərə yaxınlıq baxımından fərqli seçimlər tapmaq mümkündür. Ancaq qiymətləri müqayisə edərkən binanın yaşını, kommunikasiyaların vəziyyətini və nəqliyyat sıxlığını nəzərə almaq lazımdır.
Bu istiqamətlərdə büdcəyə uyğun mənzil və həyət evi variantları axtarmaq olar. Bununla belə, mərkəzə gündəlik gediş-gəliş, tıxaclar, ictimai nəqliyyat və sənədləşmə məsələləri diqqətlə yoxlanmalıdır. Daha aşağı alış qiyməti həmişə daha aşağı ümumi xərc demək deyil.
İpoteka ilə ev almaq istəyənlər nəyə diqqət etməlidir?
İpoteka ilə mənzil almaq istəyənlər üçün kredit limitləri və müraciət şərtləri də vacibdir. Dövlət ipotekası və güzəştli ipoteka proqramlarının şərtləri, maliyyələşmə imkanları və müraciət qaydaları dəyişə bildiyindən qərar verməzdən əvvəl İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun rəsmi məlumatlarını yoxlamaq lazımdır.
Alıcı aşağıdakı xərcləri birlikdə hesablamalıdır:
-ilkin ödəniş;
-aylıq kredit ödənişi və faizlər;
-sığorta və rəsmiləşdirmə xərcləri;
-təmir və mebel xərcləri;
-işə və məktəbə gediş-gəliş üçün nəqliyyat xərcləri.
İpoteka limitinin açılmasını gözləmək bəzi alıcılar üçün uyğun strategiya ola bilər. Ancaq yalnız kredit əldə etmək imkanına əsaslanaraq büdcədən baha mənzil seçmək ailənin maliyyə vəziyyətini çətinləşdirə bilər.
Ev almaq istəyənlər üçün əsas nəticə
Bakıda mənzil qiymətlərinin yaxın aylarda kəskin ucuzlaşacağını indidən qəti söyləmək mümkün deyil. Eyni zamanda, qiymətlərin fasiləsiz artacağını və indi alınan hər mənzilin gələcəkdə qazanc gətirəcəyini də düşünmək düzgün olmaz. Əgər mənzilə real ehtiyacınız varsa, ilkin ödənişiniz hazırdırsa və aylıq xərclər büdcənizə uyğundursa, bütün bazarın ucuzlaşmasını gözləmək əvəzinə konkret mənzillərin qiymətini və keyfiyyətini müqayisə etmək daha məntiqli yanaşmadır.
İnvestisiya məqsədilə ev alanlar isə yalnız gələcək qiymət artımına deyil, kirayə gəlirinə, mənzilin likvidliyinə və mümkün risklərə də baxmalıdırlar.
Samir Abdulla
