Bakıda mənzil almaq istəyənlərin qarşısında əsas sual dəyişməyib: indi ev almaq daha sərfəlidir, yoxsa qiymətlərin ucuzlaşmasını gözləmək?
2026-cı ilin bazar göstəriciləri yaxın gələcəkdə Bakıda mənzil qiymətlərində kəskin ucuzlaşma ehtimalının yüksək olmadığını göstərir. Əksinə, bazarda əvvəlki sürətli bahalaşma mərhələsindən daha sakit – tədricən artım və sabitləşmə dövrünə keçid müşahidə olunur.
Mövcud göstəricilərə görə, mənzil qiymətlərində illik artım təxminən 5-6 faiz, rüblük artım isə 1,6 faiz ətrafındadır.
Bu isə o deməkdir ki, şəxsi yaşayış üçün ev axtaran və uyğun maliyyə imkanına malik olan alıcı üçün yalnız “qiymətlər düşəcək” ümidi ilə uzun müddət gözləmək o qədər də sərfəli strategiya olmaya bilər.
Bakıda mənzillər neçəyədir?
2026-cı il üzrə təqdim olunan bazar məlumatlarına əsasən, Bakının ikinci əl mənzil bazarında bir kvadratmetrin orta qiyməti təxminən 2 400-2 800 manat arasında dəyişir.
Lakin qiymətlər rayon, bina, tikilinin yaşı, mənzilin vəziyyəti və infrastruktura çıxış imkanlarından asılı olaraq ciddi fərqlənir.
Mərkəzə yaxın və tələbatın yüksək olduğu ərazilərdə – Nəsimi, Nərimanov və Yasamal rayonlarında – qiymətlər təxminən 2 800-3 150 manat/m² intervalındadır.
Ağ Şəhər və “Sea Breeze” kimi premium və inkişaf edən zonalarda isə qiymətlər daha yüksəkdir. Bu ərazilərdə bir kvadratmetr üçün 3 900-6 300 manat aralığında qiymətlərə rast gəlinir.
Minimal və yeni başlayan layihələr (məs. Sabah Towers, Marina Village): Tikintisi yeni başlayan və ya dənizdən bir qədər geridə olan layihələrdə kvadratmetr qiyməti 1 450 USD – 1 650 USD (təxminən 2 450 – 2 800 AZN) aralığından başlayır.
Premium və dəniz mənzərəli hazır rezidenslər (məs. Polo, Park Residences, Swissotel): Tam təmirli və əşyalı binalarda kvadratmetr qiyməti 3 600 USD – 4 500 USD (təxminən 6 100 – 7 600 AZN) arasında dəyişir.
Eksklüziv flaqman layihələr (məs. Caspian Dreamliner): Kompleksin ən prestijli və birbaşa dənizin içində yerləşən layihələrində minimal kvadratmetr qiyməti 7 500 USD-dən (12 750 AZN) başlayır.
Daha münasib variantlar axtaranlar üçün Suraxanı, Günəşli və Xırdalan kimi ərazilərdə qiymətlər təxminən 1 450-2 600 manat/m² arasında dəyişir.
Beləliklə, Bakı bazarında “mənzillərin qiyməti nə qədərdir?” sualının vahid cavabı yoxdur. Eyni şəhərdə yerləşən iki mənzil arasında qiymət fərqi həm ərazi, həm də binanın xüsusiyyətlərinə görə böyük ola bilər.
Kimlər üçün indi ev almaq daha sərfəlidir?
Mütəxəssislərin yanaşmasına əsasən, şəxsi yaşayış üçün mənzil alan və maliyyə imkanları hazır olan şəxslərin alış qərarını yalnız ucuzlaşma gözləntisinə görə təxirə salması vacib deyil.
Xüsusilə dövlət ipotekasından istifadə etmək imkanı olan şəxslər üçün vəziyyət fərqlidir.
İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun mexanizmləri çərçivəsində uyğun kateqoriyaya daxil olan şəxslər güzəştli və ya adi dövlət ipotekasından yararlana bilərlər. Güzəştli ipotekada illik faiz dərəcəsi 4 faiz, adi ipotekada isə 8 faiz səviyyəsindədir.
Digər mühüm amil kirayə xərcləridir.
Hazırda yüksək məbləğdə kirayə haqqı ödəyən və uzun müddət Bakıda yaşamağı planlaşdıran şəxs üçün kirayəyə davam etmək əvəzinə, uyğun şərtlərlə ipoteka hesabına mənzil almaq daha məntiqli seçim ola bilər.
Bünövrədən ev almaq daha ucuzdur?
Mənzil bazarında diqqət çəkən digər variant tikintinin ilkin mərhələsində – bünövrədən mənzil almaqdır.
Tikintisi yeni başlayan layihələrdə mənzillərin qiyməti hazır binalardakı analoji mənzillərdən daha aşağı ola bilər. Bəzi bazar qiymətləndirmələrində ilkin mərhələdə alınan mənzilin sonrakı mərhələlərdə 30-40 faizə qədər daha ucuz başa gələ bildiyi qeyd olunur.
Lakin burada risk də yüksəkdir.
Alıcı tikinti şirkətinin fəaliyyət tarixçəsini, layihənin hüquqi statusunu, sənədlərini və mənzilin gələcəkdə çıxarışla təmin olunması imkanını əvvəlcədən araşdırmalıdır.
Bəs kimlər gözləməlidir?
Mənzil almaq məqsədi şəxsi yaşayış deyil, qısa müddətdə qazanc əldə etməkdirsə, vəziyyət fərqlidir.
Bazarda əvvəlki kimi sürətli qiymət artımı gözlənilmədiyi üçün evi bu gün alıb bir ildən sonra əhəmiyyətli gəlirlə satmaq strategiyası əvvəlki qədər cəlbedici görünmür.
Digər tərəfdən, alıcının əlindəki pul biznesdə və ya alternativ maliyyə alətində mənzil bazarında gözlənilən illik 5-6 faizlik artımdan daha yüksək gəlir gətirə bilərsə, bütün vəsaiti daşınmaz əmlaka yönəltmək də optimal seçim olmaya bilər.
Köhnə tikililərdə də seçici olmaq lazımdır. Xüsusilə bəzi “Xruşşov” və “Fransız layihəsi” tipli binalarda tələbin zəifləməsi qiymət artımını məhdudlaşdıra bilər.
Ev alarkən ən vacib üç məqam
Mənzil almaq qərarı verən şəxs ilk növbədə sənədləri yoxlamalıdır. Hazır və ikinci əl mənzil alarkən çıxarışın, mülkiyyət hüququnun və digər hüquqi sənədlərin dövlət reyestrində vəziyyəti araşdırılmalıdır.
Yeni tikilidə isə əsas diqqət tikinti şirkətinə yönəlməlidir. Şirkətin əvvəlki layihələri, sənədləri, tikinti prosesi və mənzilin gələcək hüquqi statusu araşdırılmadan yalnız ucuz qiymətə görə qərar vermək risklidir.
Üçüncü amil isə lokasiyadır. Metroya, əsas yollara, məktəb və digər infrastruktura yaxınlıq eyni rayonda yerləşən mənzillərin qiymətində ciddi fərq yarada bilər.
2026-cı ilin mənzərəsi Bakıda mənzil bazarında kəskin ucuzlaşma gözləntisinin əsas ssenari olmadığını göstərir. Bazar daha çox sabitləşmə və nisbətən yavaş artım mərhələsinə keçir.
Ona görə də şəxsi yaşayış üçün ev axtaran, maliyyə imkanı formalaşmış və xüsusilə dövlət ipotekasından yararlanmaq hüququ olan alıcının yalnız “bir az da gözləyim, bəlkə qiymətlər düşdü” yanaşması mütləq üstünlük yaratmaya bilər.
İnvestisiya məqsədilə alanlar üçün isə tələsməkdənsə, lokasiyaya, tikilinin keyfiyyətinə, sənədlərə və gələcək tələbatına görə seçici olmaq daha vacibdir.
Samir Abdulla
