Yay aylarının gəlişi ilə Bakının daşınmaz əmlak bazarında, xüsusən də kirayə mənzil sektorunda gözlənilən bir sakitlik müşahidə olunur.
Hər il təkrarlanan bu ssenari bir çoxlarına elə gəlir ki, bazarda qiymətlər enir və ya durğunluq yaranır. Lakin ekspertlər xəbərdarlıq edir: bu sakitlik aldadıcıdır. Hazırda Bakının kirayə bazarında yaşanan proseslər əslində payızda baş verəcək böyük qiymət artımının — “fırtınanın” öncəsi səssizliyidir.
Bəs yay aylarında paytaxtın kirayə mənzil bazarında nələr baş verir və avqust-sentyabr aylarında mənzil axtaranları hansı sürprizlər gözləyir?
Tələbələrin gedişi bazara necə təsir edir?
Bakıda kirayə mənzil bazarının ən böyük hərəkətverici qüvvələrindən biri tələbələrdir. İyun ayının ortalarından etibarən universitetlərdə imtahan sessiyalarının başa çatması və yay tətilinin başlaması ilə on minlərlə tələbə paytaxtı tərk edərək rayonlara üz tutur.
Bu kütləvi köç bazarda dərhal hiss olunur. Metro stansiyalarına yaxın (xüsusilə Elmlər Akademiyası, Gənclik, Nərimanov, Mətbuat prospekti və Yasamal ərazisində) nisbətən ucuz və paylaşımlı kirayə evlər boşalır. Ev sahibləri 2-3 ay itirməmək üçün mənzilləri təcili olaraq yenidən bazara çıxarırlar.
Bəzi ev sahibləri yay aylarında müştəri tapmaq üçün qiymətdə cüzi (30-50 manat) güzəştə getsələr də, bu, ümumi tendensiyanı dəyişmir.
Lakin bu il tələbələrin gedişi qiymətləri kəskin aşağı sala bilmədi. Çünki daxili miqrasiya, iş yerlərinin paytaxtda cəmləşməsi və xarici ölkələrdən gələn relokantların (əsasən IT və xidmət sektoru mütəxəssislərinin) Bakıda qalması ucuz seqmentə olan tələbi hələ də yüksək saxlayır.
Gündəlik kirayələr və turizm təzyiqi
Yayın gəlişi ilə mənzil bazarında digər bir hərəkətlilik başlayır: turizm sektoru. Paytaxtın mərkəzi hissələrində (Səbail, Nəsimi rayonları, Tarqovı və bulvar ətrafı) yerləşən mənzillər aylıq kirayədən çıxarılaraq xarici turistlərə Airbnb və Booking platformaları vasitəsilə gündəlik təklif olunur.
Ev sahibləri üçün bir mənzili xarici turistə gündəlik 50-100 manata vermək, yerli sakinlərə aylıq 700-800 manata verməkdən daha gəlirlidir. Bu tendensiya mərkəzdəki uzunmüddətli kirayə təkliflərini azaldır və nəticədə mərkəz zonasında qiymətlər yayda belə pik həddə qalır.
Payız proqnozu: Avqustda bizi nə gözləyir?
Ekspertlərin proqnozları birmənalıdır: Avqust ayının 15-dən sonra Bakıda kirayə mənzil bazarında “fırtına” başlayacaq. Bu artımı tetikleyen bir neçə əsas faktor var.
İlk olaraq universitetlərə qəbulun nəticələri məlum olacaq. Avqust ayında tələbə adını qazanan minlərlə gənc və onların valideynləri Bakıya axışacaq. Eyni zamanda köhnə tələbələr geri qayıdacaq. Qısa müddətdə kütləvi tələb yaranacaq.
Təklif qıtlığı də təsirli faktordur. Bakıda metrostansiyalara yaxın ərazilərdə tikilən yeni binalarda mənzillərin qiyməti baha olduğundan, köhnə tikililərə (Xruşşov, Leninqrad layihəli evlərə) tələbat kəskin artacaq, lakin bu fond məhduddur.
Bundan başqa daşınmaz əmlakın satış qiymətlərinin artması birbaşa kirayə qiymətlərinə də sirayət edir. Ev sahibi qoyduğu investisiyanın gəlirliliyini qorumaq üçün qiyməti qaldırır.
Mütəxəssislər təxmin edir ki, payızda metroya yaxın ərazilərdə 1-2 otaqlı normal təmirli mənzillərin kirayə qiymətində minimum 10-15% civarında artım qaçılmaz olacaq. Hazırda 450-500 manata tapılan evlər sentyabrda 550-600 manatdan aşağı təklif olunmayacaq.
Mənzil axtaranlar üçün çıxış yolu nədir?
Əgər kiminsə yaxın aylarda ev dəyişmək və ya Bakıda kirayə mənzilə çıxmaq planı varsa, iyul və ən geci avqustun ilk həftəsi bunun üçün ən ideal pəncərədir. Hazırda bazarda seçim imkanı nisbətən çoxdur və ev sahibləri ilə qiymət üzərində danışıqlar aparmaq, müqaviləni uzunmüddətli bağlamaq mümkündür.
Avqustun sonunu gözləyənlər isə həm keyfiyyətsiz mənzillərlə kifayətlənməli olacaqlar, həm də süni şəkildə şişirdilmiş qiymətlərlə qarşılaşacaqlar.
Bakının kirayə mənzil bazarında hazırkı durğunluq sadəcə mövsümi xarakter daşıyır və aldadıcıdır. Bazar hazırda nəfəs dərdir və payızda növbəti qiymət rekordlarına doğru irəliləmək üçün güc toplayır. Proseslər göstərir ki, paytaxtda kirayə mənzil problemi və qiymət artımı yaxın illərdə də sosial-iqtisadi gündəmin ən yaralı yeri olaraq qalacaq.
Samir Abdulla
