Bakıda mənzil bazarı son illərdə aktivliyini qoruyur. Yeni yaşayış komplekslərinin tikilməsi, ipoteka imkanlarının genişlənməsi və daşınmaz əmlaka investisiya marağının artması alıcıların sayını artırıb. Lakin bazarda seçim imkanları çoxaldıqca risklər də artır. Hüquqi sənədlərdəki problemlər, tikinti şirkətlərinin öhdəlikləri yerinə yetirməməsi, kommunal çatışmazlıqlar və gizli xərclər sonradan alıcı üçün ciddi maliyyə itkisinə çevrilə bilər.
Azpost.info-nun araşdırmasına görə, mənzil alarkən qiymət qədər hüquqi təhlükəsizlik, tikinti keyfiyyəti və infrastruktur da nəzərə alınmalıdır. Mütəxəssislər hesab edirlər ki, düzgün araşdırma aparılmadan edilən alış sonradan uzunmüddətli məhkəmə çəkişmələri və əlavə xərclərlə nəticələnə bilər.
İlk baxılmalı məsələ – Çıxarış sənədi (kupça)
Ekspertlərin fikrincə, mənzil alarkən ilk növbədə onun hüquqi statusu araşdırılmalıdır.
Ən etibarlı seçim çıxarışı (kupçası) olan mənzillərdir. Belə mənzillər Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində qeydiyyata alındığından mülkiyyət hüququ tam qorunur və gələcəkdə satış prosesi də daha rahat olur.
Yeni tikilən binalarda isə çox vaxt mənzillər yalnız MTK ilə bağlanan daxili müqavilə əsasında satılır. Bina dövlət qəbulundan keçməyibsə, alıcı müəyyən hüquqi risklərlə üz-üzə qala bilər.
Həyət evləri alarkən isə həm torpaq, həm də ev üzrə sənədlərin ayrıca qanuni olub-olmaması yoxlanmalıdır.
Maliyyələşmə variantlarını müqayisə edin
Bazarda mənzil almaq üçün müxtəlif ödəniş üsulları mövcuddur.
Nəğd alış zamanı satıcılar əhəmiyyətli endirimlər təklif edə bilirlər.
Dövlət ipotekası yalnız kupçalı mənzillərə şamil olunur.
MTK-ların daxili kreditləri isə daha sadə sənədləşmə tələb etsə də, faiz dərəcələri adətən dövlət ipotekasından yüksək olur.
Bina haqqında məlumat toplayın
Yeni tikilidə mənzil alarkən yalnız mənzilin özünə deyil, binanın vəziyyətinə də diqqət yetirmək vacibdir. Mütəxəssislər qaz, su, elektrik təchizatı, liftlərin işlək vəziyyəti, yeraltı qarajın mövcudluğu və idarəetmə şirkətinin fəaliyyəti barədə məlumatı bina sakinlərindən öyrənməyi tövsiyə edirlər.
Köhnə layihəli binalarda isə infrastruktur daha formalaşmış olsa da, kommunikasiya sistemlərinin köhnəlməsi əlavə xərc yarada bilər.
Metroya yaxınlıq qiyməti də artırır
Daşınmaz əmlak bazarında yerləşmə faktoru hələ də əsas meyarlardan biri hesab olunur. Metro stansiyalarına yaxın mənzillər həm yaşayış, həm də kirayə bazarında daha yüksək tələbat görür. Məktəb, uşaq bağçası, xəstəxana və supermarketlərin yaxınlığı da əmlakın dəyərinə birbaşa təsir edir.
Alıcıların unutduğu gizli xərclər
Mənzil alarkən yalnız satış qiymətini hesablamaq kifayət deyil.
Əlavə xərclərə aşağıdakılar daxildir:
notariat və dövlət rüsumları;
yeni tikililərdə aylıq xidmət haqqı (“bina pulu”);
təmirsiz (“podmayak”) mənzillərin təmir xərcləri;
parkinq və digər xidmət ödənişləri.
Bu xərclər ümumi büdcəyə ciddi təsir göstərə bilər.
Ən böyük risklər hansılardır?
Hüquqşünaslar alıcıların aşağıdakı təhlükələri nəzərə almasını vacib sayırlar:
eyni mənzilin bir neçə nəfərə satılması;
mənzilin üzərində ipoteka və ya məhkəmə qadağasının olması;
həyat yoldaşının notarial razılığının olmaması;
mənzildə qeydiyyatda qalan şəxslərin sonradan çıxmaması.
Xüsusilə kupçasız mənzillərdə bu risklər daha yüksək qiymətləndirilir.
Tikinti şirkəti də araşdırılmalıdır
Yeni tikililərdə ən ciddi problemlərdən biri tikintinin yarımçıq qalmasıdır. Bəzi hallarda bina istifadəyə verilsə də, yanğın təhlükəsizliyi və şəhərsalma normalarına uyğun gəlmədiyi üçün dövlət qəbulundan keçmir. Nəticədə illərlə sakinlərə çıxarış verilmir.
Ekspertlər MTK seçərkən şirkətin əvvəlki layihələrini, maliyyə vəziyyətini və dövlət reyestrindəki məlumatlarını yoxlamağı tövsiyə edirlər.
Coğrafi risklər də nəzərə alınmalıdır
Bakının bəzi əraziləri sürüşmə zonasında yerləşir. Badamdar, Bayıl və Əhmədlinin bəzi hissələrində torpaq sürüşməsi riski daha yüksək qiymətləndirilir. Bundan əlavə, bəzi köhnə məhəllələr gələcək söküntü proqramlarına daxil ola bilər.
Belə ərazilərdə mənzil almamışdan əvvəl şəhərsalma planları ilə maraqlanmaq məqsədəuyğundur.
Ekspertlərin əsas tövsiyəsi
Mütəxəssislər hesab edirlər ki, mənzil alarkən tələsmək düzgün qərar deyil. Alqı-satqı mütləq notarial qaydada rəsmiləşdirilməli, bütün sənədlər müstəqil hüquqşünas və ya etibarlı daşınmaz əmlak mütəxəssisi tərəfindən yoxlanmalıdır. Qonşularla söhbət etmək, binanın real vəziyyəti, kommunal təminatı, kupça məsələsi və aylıq ödənişlər barədə əvvəlcədən məlumat toplamaq da gələcək problemlərin qarşısını ala bilər.
Daşınmaz əmlak bazarında təhlükəsiz alışın əsas şərti yalnız münasib qiymət deyil, həm də hüquqi və texniki risklərin əvvəlcədən düzgün qiymətləndirilməsidir.
Samir Abdulla
